房地产行业，什么是有效引流？什么是无效引流？-珍妮线上获客

1.我对传统中介的观察

传统中介是怎么引流的？

我在深圳南山的中介门店值班，这是一家老牌地产公司，从业的人都有5-10年，甚至有20年经验。

有些中介，甚至是09年那会就来到了深圳，从机电行业转行，做房产中介，经历了深圳房产市场的所有风雨，在深圳扎下了根，有了家。

他们见到过无数不同品牌中介门店的起起落落，知道哪家公司当年是如何爆雷的；明白哪家公司当年派人去链家做了卧底；甚至清楚哪家公司在不停的换名字、换品牌。

他们拿过非常多的百万业绩门店荣誉，特别特别专业。

他们的引流主要依赖于：

1）开个门店，业主直接找到门店来

2）从自家中介系统里来客户

3）拍直播，偶尔来一些客户

有一些品牌的中介为了获得客户，会去业主家里帮忙免费擦玻璃，或者帮业主带小孩等等。

特别牛的中介能让业主愿意认ta做干儿子、干女儿。

我和南山这位中介大哥聊，这位大哥有10年经验了，人非常nice，

如果要聊起对深圳新房市场的熟悉程度，如果他排第二，我都不知道谁能排第一。

我只要问起一个片区，他能把整个楼盘背后的故事全部告诉我，甚至包括：

为什么有些楼盘会还在售卖期间就会有法拍房出现；

哪些楼盘交易不太规范、不能推给业主，否则可能会失去业主对我们的信任。

但是他不知道怎么做小红书引流，

他在小红书发的是：横拍（而不是竖着拍摄）的楼盘短视频，文字标题也会直接点明楼盘名字是什么。

他站在中介店门口，一边滑着手机屏幕，一边和我说：

“我一发笔记就违规，这是怎么回事呀？你教教我。还有呀，你看这个，等你写笔记的时候，千万不要直接点明楼盘的名字。不然客户直接去找开发商了，就没我们什么事了”。

房地产行业，如果发楼盘介绍等等，一开始不一定会被小红书严抓，所以刚开始发发笔记，也不会违规。但是发着发着，就会喜提违规提醒。

这时候，我们可以花1800-2500块，找专门做资质认证的人，帮我们解决这堆麻烦。1800-2500块这个范围，是我们找了5-6家服务商后，找到的最便宜的一家了。之前发生过有服务商收我们5000-8000，但是交付速度还不咋ok。

至于在标题里“点明楼盘名字”这个bug，有些中介弥补了这个bug。这些中介会发一个楼盘的图片，然后在小红书的标签里，打上全深圳所有的新楼盘标签。这样客户就不知道：这是哪一个楼盘了。

深圳的房产中介，在小红书平台，如果是做买房业务，那么他们：

1）在发探盘视频、探盘照片、户型图、板块分析

2）在发各个小区优劣势的对比

3）在发“找我买房，我提前返佣给你，带你去买楼盘就给你打折”

家人们，以上3点，全部都是错误的。

我做卖房引流半年多了，

纵观全国、甚至海外，

真正赚钱的小红书房产自媒体账号，无论买房还是卖房，

我的幕后地产合伙人已经告诉我了。

这些真正赚钱的账号，我从他们的短视频、直播回放、到公众号，

我全部扒出了对应的文字稿、标题、阅读量等等。

有些账号，不管是公众号还是小红书号，你别看它阅读量好像挺大的样子，实际上根本没有靠买卖房子赚到过几个钱。他们有些账号，是靠接广告投放赚钱的；有的靠开讲座赚钱；有的靠做搞笑主播赚钱。

但一旦他们销转自己的流量，就会亏个大几百万。

而有的账号，他阅读量就几百，让人觉得“我去、什么菜鸡数据”，就这爆款肯定不能抄啊？

结果人家靠一个数据不咋好的账号，一年赚了几百万，而且这个佣金全是他一个人的。

我们来看看以上3点为什么错？

1）发探盘视频、探盘照片、户型图、板块分析

先说探盘。

谁都可以探盘。读者只会把我们当做一个卖苦力的。

如果读者感兴趣，就会有读者把短视频中的某个帧节截图，然后以图搜图，去搜到这个楼盘叫什么名字，而且这群读者还会主动把自己搜到的楼盘名字直接贴在评论区，告知广大网友。

现在小红书机灵的读者太多了。想靠探盘吸引读者，No。

再说探盘时的楼盘讲解、房源讲解吧。

我在深圳南山当卧底，我想试试买房市场如何引流。我就去探盘了南山的天源华府、金众麒麟府，以及宝安的鸿荣源珈誉府。我还去南山麒麟花园围观了深圳的卖房单边代理公司如何做open house。

我非常满意的把我拍的短视频上传到我的视频号，但是并没有来什么客户。

资深中介店店长，很委婉地和我说：

“小周啊，你懂自媒体，但是你还是缺乏对房产的了解。

天源华府这个楼盘，是不需要宣传它的楼间距的。

天源的楼间距才30多米，但是鸿荣源的楼间距是80-100米。

80-100米的楼盘，才需要宣传楼间距。

至于天源华府呢，它的卖点其实是：

1）背靠中山公园，深圳超级大的公园。

2）离千年古城-南头古城特别近。

3）XXXX”

于是尴尬的事情发生了。

懂房产的人不懂自媒体。

懂自媒体的人不够懂房产。

大家各自引流都不太顺畅。

于是我又采取了第二步策略，我找中介老师教我【他对各个楼盘的分析】。

天源华府营销中心的门口，我坐在门口的签到处，问中介老师“老师，我方便录音吗？我想把你教我的内容拍成短视频”。

他和我说了很多，我把其中一些内容拍成了短视频。

结果：确实涨了一些粉丝，但还是没人找我买房子！

那一刻真是愧对中介老师对我的谆谆教诲。我真的很想给他引流高端楼盘的客资，

但是我，一个几乎一直以来都靠小红书运营去手握流量兴风作浪的人，竟然在深圳买房市场遭遇滑铁卢！

我去和幕后地产合伙人说了我的视频数据，他给我看了几个公众号。

告诉我：

“你看：这几个公众号也在发楼盘分析，阅读量不错吧？但是他们没有赚到钱。

你再看这个号，阅读量汹涌吧？这个短视频阅读量很可以吧？但是这个人半年只出了2单。”

究其原因，便是因为：

1）用户如果看完了楼盘分析，干嘛非得找我们买房子呢？

2）用户看楼盘信息越多，他就会信息过载，他也记不住，他懒得看这个楼盘分析了。他会去线下找中介带他看房子，找了一个中介、又找下一个中介，看了几十套房，还担心挑花了眼。

用10年资深中介老师的话来说，就是：

“首次买房的人，有钱没胆。

二次买房的人，有钱有胆还很挑。动作快，决心强。

房子很多的人，是老油条，他们捡便宜，买的是一个位置，一个时间。他买卖房子的次数太多了，他熟悉楼市，知道房子这时候该不该买，该不该卖。”

3）用户有买房需求，他会找他愿意信任的人去买。如果用户不信任我们，发再多楼盘分析也没用。

当然了，以上信息不是绝对化。有些中介确实靠发楼盘分析赚到了钱。

珍妮在这里分享的：是绝大部分中介的情况，而不是指少数的那些幸存者。

2）发各个小区优劣势的对比

深圳房地产市场有些视频号、小红书非常喜欢发小区优劣势的对比。

他们有时发的是：

A）把ABCD四个楼盘拿来做对比分析，分析优劣势。

数据可好了。但是从成交的逻辑来看，这是很尴尬的事情。人家客户都直接知道了楼盘的名字，干嘛还非得找我们买呢？自己直接去售楼部不就好啦？

B）盯准某个楼盘去分析，专扒这个楼盘的缺点。

并宣传自己的立场是：别人只告诉你这个楼盘好在哪里，我给你说大实话，告诉你这个楼盘差劲在哪里。

用我拜师学艺的10年资深中介老师的那句话，就是：

“人家开发商投资几个亿建的楼盘，人家不知道这楼盘的优缺点吗？

有些房子地理位置偏，偏，就是这套房子的优点。

因为位置在核心城区的房子，别人也买不起啊。

10年前深圳的后海也很偏啊，房价也涨起来了啊。

不要去说房子的缺点，一个没有缺点的房子，也不是一般人能买得起的价格。

这是在深圳，甚至是深圳南山，这里不是小城市，这里的房子再怎么有缺点，用长远眼光来看，都会保值，现在开发商觉得房子不好卖、所以割肉打折想要回血，买家如果不赶在这个时候买房，再过半年，政策一旦变了，开发商就不会给出这么便宜的价格了。我们只是一个小小的自媒体博主，要顺应趋势，不要逆天而行，人家房东来看看样板间，来营销中心转转，他也知道这房子有些缺点呀，但是他还是会买。”

3）发“找我买房，我提前返佣给你，带你去买楼盘就给你打折”

这类账号在深圳的小红书房地产市场超级多，特别卷，评论区总是有人这么跳出来说话。

但做“提前返佣”的中介，基本都活不下去。

就像留学行业做新西兰爱尔兰留学，还返佣校方佣金给留学生的中介一样，24年没有一个混得好的。